身处破产边缘 蛋壳公寓的股价仍在狂欢

绯闻带动股价大涨

《国际金融报》记者据此向我爱我家方面求证，相关负责人否认了这一消息，对于记者提出的是否尚处于洽谈中，并未最终成行，上述负责人亦坚定地给出了否认的回复，“没有的事”。

不过，即便如此，绯闻热度仍未平息。美东时间11月18日，蛋壳盘前再度出现大涨，最高涨幅一度超过40%，截至记者发稿前，涨幅收窄至36.25%。

此前有媒体报道，最近一周，我爱我家包括董事长、总裁谢勇等高管多次洽谈接手蛋壳公寓事宜，目前我爱我家正核算财务成本问题。同时，上述报道称，“受北京市相关部门邀约，包括自如、相寓在内多家长租公寓参与商谈接手蛋壳事宜。”

景晖智库首席经济学家胡景晖对《国际金融报》记者表示，其多次与我爱我家董事长谢勇交流，我爱我家接盘的可能性极低。

胡景晖透露，5月长租公寓第一股青客爆仓，后上海市相关部分牵头由建行旗下的上海建信住房服务有限责任公司（下称“建信住房”）进入，挑选部分房源进行接盘。6月蛋壳危机出现后，北京市相关部门也牵头建设银行总行进行沟通。但因为蛋壳负债规模过大，一个多月后这场协商以失败告终。

根据胡景晖的介绍，随后蛋壳主动找到链家旗下的自如，谈判告吹后才接触我爱我家。

曾任我爱我家高管的胡景晖直言，蛋壳亏损60多亿元，“我爱我家作为上市公司，需对业绩负责，这笔账他们算得过来。”此外，胡景晖强调，“我爱我家的主要竞争对手是贝壳，其当前的战略思路是整合平台资源，没有必要接盘长租公寓在战略上走偏路。”

作为首家登陆A股主板市场的房地产经纪企业，我爱我家旗下拥有我爱我家、相寓、昆百大等多个业务品牌，其中相寓为其旗下长租公寓品牌。半年报显示，2020年上半年，相寓实现收入7.3亿元，同比下降15.05%，新增服务客户22.59万人次，截至6月30日，全国在管房源规模25.3万套。截至三季度末，相寓全国平均出租率为94.8%。

胡景晖判断，我爱我家接盘蛋壳的消息或是由蛋壳方释放出来，目的在于提振股价。

蛋壳之困久矣

实际上，蛋壳的困境早在数月前就已经突显。

10月传言更是甚嚣尘上，彼时有消息称，杭州蛋壳公寓的公司财务跑路，公司破产倒闭；10月中旬，蛋壳公寓北京总部发生了供应商维权事件。

10月14日，蛋壳公寓曾通过官方微博回应称，近期部分合作方因与本公司存在商业纠纷，采取了过激行为。散布“蛋壳跑路、倒闭”等相关不实言论、视频、图片，公司已报警处理。目前，蛋壳公寓经营活动一切正常，同时也正在积极处理纠纷。

但这一切并没有很快得到平息。

11月，蛋壳公寓北京总部再曝出维权事件，前来维权的包括租户、供应商、保洁、维修等人员。期间，各地蛋壳公寓的问题也频频出现，从租户断网到房东驱赶租客，再到房东联系租客缴纳房租等状况不断。

11月16日，破产传闻再起。当日晚间，蛋壳公寓通过官方微博发布消息称，“我们没有破产，也不会跑路！”此外，蛋壳方面亦表示，其目前的确遇到资金困难的情况，但正在积极进行处理。租客和房东等问题，也在积极应对。

同日，与蛋壳公寓合作“租金贷”的微众银行亦发表声明称：“建议客户在已付期间继续居住，保障合法权益。如果客户合法权益受到侵害（如强制清退、断水、断电等情况），建议通过法律途径维护正当权益。如客户已被迫搬离，我行将做出适当安排，尽量保护客户权益，至少在2021年3月31日前，征信将不受影响。”

有在上海的蛋壳公寓租客向记者表示，其于11月17日收到了微众银行发出的相同内容短信。据这位今年6月底刚签了一年租约的租客反映，原本每月两次的上门保洁服务，已有一个月未进行，而其投诉后多日也未收到蛋壳官方客服的回复。

记者亦在一个已经满员的房东维权微信群中看到，包括北京、上海等多地在内的房东遇到蛋壳方面到期未支付租金的情况。

胡景晖直言，蛋壳困境的根本原因在于尚未找到盈利模式。中原地产首席分析师张大伟也表示，市场上当下所谓的长租公寓都是“假长租公寓”，全部都是二房东，赚取租金差价与挪用资金池是这类型企业的两大特征。

亏损严重

在经历过今年1月中旬登陆纽交所的高光时刻后，蛋壳公寓便迅速进入了低谷震荡中。

2月份被曝出“以疫情为由要求房东免租”的消息，由此引发房东维权；此后，蛋壳又遭遇了CEO高靖被政府部门调查、APP被工信部点名下架、COO顾国栋离职等一系列风波。数据显示，年初至今，蛋壳公寓的股价累计跌幅达到了82.22%。

据披露，2017年-2019年间，蛋壳公寓分别实现营收6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元；亏损也逐年扩大，分别为2.72亿元、13.66亿元、34.35亿元。

今年一季度，蛋壳公寓实现营收19.4亿元，同比增长62.5%；净亏损12.34亿元，较上年同期的8.16亿元的亏损额扩大逾50%，接近2018年全年亏损。

亏损不断扩大的背后，蛋壳公寓在今年一季度的运营情况也颇不乐观。据披露，2020年一季度，蛋壳公寓入住率75.6%，较2019年末的76.7%下降1个百分点；而2019年同期，这一指标为77.8%。

另外，蛋壳公寓的规模扩张态势已经出现了停滞。截至今年3月底，蛋壳公寓在国内运营公寓数量共计419030间，较2019年末的438309间出现明显收缩。

同策研究院资深分析师肖云祥分析认为，蛋壳出现今天的情况，一方面和自身管理混乱、成本控制和拓客能力相关，导致了在经营层面出现问题；另一个重要的原因就是运营模式。

“蛋壳采用的是中介模式，租客-中介-房东是一个基本的运营链条，但作为中介方，蛋壳的抗风险能力太弱，一场疫情导致空置率增长，亏损是肯定的。”肖云祥认为，“但如果不是运用了大量的租金贷产品，公司也不至于在那么短的时间内崩塌。在过去的运营中，为了短期获得大量资金，蛋壳采用了大量的租金贷，2017-2019年租金贷使用比例最高达到91%，在一场疫情的冲击下，这成为了资金链断裂的直接原因。”

值得一提的是，蛋壳公寓事件持续发酵期间，有地方政府先后发布了针对长租公寓的政策，包括成都、西安、重庆等在内的多个城市发文要求建立唯一的住房租赁资金监管账户等。

11月17日，深圳市住建局发布了《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，其中明确提到，部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成“爆雷”“跑路”的问题，已经引起政府部门高度重视和社会密切关注。住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益；住房租赁企业应充分意识到采取“高进低出”“长收短付”方式进行市场扩张从而引发资金链断链的经营风险、法律风险。

上述市场人士向记者表示，各地陆续出台相关监管政策，在一定程度上意味着，即便蛋壳公寓没有彻底爆雷，这个行业也将面临很大的政策调整预期。“是个负面预期。”该市场人士补充道。

本文素材来自互联网