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不过，严重缺血的蛋壳如何填补资金空缺仍然待解，房东、租客、合作银行乃至蛋壳员工都成为损失的直接承担者。野蛮生长的长租公寓市场需要更加完善的监管措施。
蛋壳深圳遭数百人维权，房东、租客、平台三方矛盾凸显
11月9日，蛋壳公寓北京总部曝出数百人聚集维权，与此同时，其位于深圳的运营方深圳市蛋壳公寓管理有限公司（下称蛋壳深圳）也遭遇租金兑付风波。
11月17日上午，证券时报记者前往位于深圳市福田区劲松大厦的蛋壳深圳办公地，楼下已经聚集大批房东与租客，现场有数十名公安警员和福田区义工维护秩序。房东与租客可以登记排号，依次上楼与蛋壳工作人员协商解决方案。记者在九时许到达时，已经排到了一百多号。据现场义工介绍，昨天也有七八百个人前来协商。
（劲松大厦楼下，数百名房东和租客在排号等待与蛋壳公寓协商 毛可馨/摄）
（福田区派驻法律义工在现场提供咨询服务 毛可馨/摄）
（排队等候上楼协商的人群 毛可馨/摄）
李泽是赶往现场的租客之一。去年7月，李泽在南山区合租了一间公寓，与蛋壳签了一年合约，每个月租金2560元。同时签订的还有一份与微众银行的个人借款合同，相当于李泽通过贷款将年租金一次性付给蛋壳，之后每月的缴款便是还贷金额。多位租客提供的借款合同显示，贷款款项直接发放给蛋壳深圳的账户，贷款年利率为9.5%。
“签合同的时候可以选择月付、季付、年付或者用租金贷，用租金贷一年能便宜三四千块钱，所以我就选择了这种方式。”李泽告诉证券时报记者。记者从多位租客那里了解到，蛋壳在推销公寓时往往用优惠价格引导租客用“租金贷”方式，或是减免押金、或是给予利息返还，不乏专门针对应届毕业生推出的优惠。
另一边，蛋壳又向房东付了更高的租金。李泽发现，自己合租的公寓月租金一共一万元，但房东每月从蛋壳收到的租金是一万三千元。目前，李泽的房东还可以收到蛋壳给付的房租，但李泽接连听到其他房东断租、租客被赶的消息，于是也打算尽快解约。
证券时报记者在现场了解到，一些房东从上个月开始就没再收到过蛋壳支付的租金，有些本月的租金已经延迟数日，还有一些仍可以收到，各家情况不一。
田诺就是一位不太幸运的业主，他在龙华区有三套房子，均签约委托给了蛋壳公寓，签的是《资产委托管理服务合同》，合约时间三年，明年中旬才到期。但是，他从十月份就没再收到过租金，三套房子每月租金加起来有三万元，“有房子的也发愁”，他感叹。
现在，田诺暂不打算清退租客，他理解租客已经交了租金，责任在蛋壳公寓。他希望租客能配合房东一起，向蛋壳公寓要回钱，还款给微众银行，之后再与租客直接商量续租问题。
不过，是否能要回款项仍存疑，也一些房东想尽快收房。房东和租客同时成为了受害者，而蛋壳经营风险引发了两者的对立。证券时报记者在多个维权群中观察到，深圳多处出现房东断水断电，甚至上门驱赶租客的情况。
微众银行提供征信保护，各方解决方案仍在协商
蛋壳公寓的经营模式并非个例，近些年长租公寓市场常常出现 “高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期），再配合以“租金贷”，公寓管理公司便可实现资金周转，将现金流用于收储房源、装修改造等支出，实现快速扩张。
然而，这种野蛮生长的模式同样风险巨大，一旦资金链断裂，将会殃及房东、租客甚至员工等多方利益。
证券时报记者以租客身份来到蛋壳深圳办公室询问解决方案，一位蛋壳工作人员表示：“房东没有收到我们的钱，这是我们违约，但是房东不能强制收房，有什么问题你让房东来找我们，你们尽量还是住着。”
“说白了蛋壳就是没钱了，运营出了问题，现在还在想解决办法。假如破产了，也是优先给银行还钱，还不知道够不够还。现在只能等着，我们的工资也被拖欠了一个月了。”这位工作人员坦言。
作为蛋壳公寓“租金贷”的合作方，微众银行在11月16日发布公告称，已关注到蛋壳公寓相关情况。该行表示，客户与蛋壳公寓签署了《房屋代理租赁合同》，并已预付租金，享有合法居住权。建议客户在已付期间继续居住，保障合法权益。
微众银行表示，如果客户合法权益收到侵害（如强制清退、断水、断电等情况），建议通过法律途径维护正当权益。如客户已被迫搬离，可登录“微众银行租住消费贷款”公众号登记，该行将做出适当安排，尽量保护客户权益，至少在2021年3月31日前，征信将不受影响。
“这相当于给了个喘息的时间吧。我室友上周与蛋壳解约成功，且同时解约了贷款协议，只要在App上操作就可以，但这周就不行了。如果蛋壳能在明年3月前续上血，那我们还有一点希望，不然最终还是要我们还钱。”李泽感到无奈。
11月16日，在深圳市公安局福田分局的协调下，事件协商取得了一些进展。证券时报记者了解到，谈判结果大致包括以下几点：租客的租赁贷款仍需偿还，微众银行给到的支持只是有限时间内的征信保护；政府将协调沟通，促使租客能继续住在原公寓，警察会出面制止房东强行收房；公安部门已就蛋壳的恶意欠款行为立案调查，但仍需一段时间。
不过，不同房东与租客的情况各异，诉求也存在差别，几方仍未达成统一解决途径，部分房东与租客表示仍将继续找蛋壳协商。
长租公寓野蛮生长，行业监管亟待规范
蛋壳公寓是长租公寓领域的头部玩家，于2015年1月在北京成立，运营主体为紫梧桐(北京)资产管理有限公司。蛋壳现已进入北京、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京成都、苏州、无锡、重庆、西安等全国13地市场，公司官网显示，蛋壳管理的房源已超过40万，服务的用户累计超过100万。
蛋壳公寓的一路狂奔被资本追随。自成立以来，蛋壳公寓先后完成了8轮融资，投资方明星闪耀，包括愉悦资本、老虎环球基金（Tiger Global）、蚂蚁金服、春华资本、高榕资本等一众资方，创造出长租公寓行业少有的大规模融资事件。
2020年1月17日，蛋壳公寓（DNK.N）在纽交所敲钟，共发行960万股美国存托股票（ADS），每股ADS相当于10股A类普通股，发行价为每股ADS 13.5美元。不过，蛋壳公寓上市首日即破发。今年以来股价一路下滑，截至最新收盘，蛋壳公寓每股ADS已跌去九成，仅剩1.37美元，总市值为2.5亿美元。
蛋壳公寓仍未摆脱亏损状态。最新一期财报显示，蛋壳公寓今年第一季度亏损12.3亿元，截止2020年3月31日，账上现金8.26亿元，受限制现金13.84亿元。
蛋壳公寓“租金贷”的运营模式一直饱受诟病。蛋壳公寓曾在招股书中坦陈：“租客预付租金是我们营运现金流入的重要来源，我们也与金融机构合作为租客提供租金融资，并预付给我们。这些融资活动构成我们现金流入支持的重要来源。”
招股书披露，租客中以租金贷模式支付租金的人数远超直接支付租金的租客数量。2017年、2018年和2019年前九个月，使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和67.9%。2019年前九个月，蛋壳公寓通过"租金贷"模式从租客处获得的预付款为7.9亿元，占蛋壳公寓租金收入的80%，这一比例在2017年和2018年也高达90%和88%。
蛋壳公寓在招股书中表示，如果租客提前终止租约，蛋壳可能会被要求把预付租金退还给相关的金融机构或租客。“然而，我们预期能在较短时间内把空置单位出租给新租客，并从新租客或金融机构收取新的预付款。因此，我们不认为有重大的流动性风险。”
但现实并不如蛋壳所预料，今年以来，蛋壳公寓在全国多地已危机频发。
据多家媒体报道，今年2月，深圳市政法委给市金融监管局、银保监局下发《关于开展相关排查工作的通知》表示，近来深圳发生了蛋壳公寓业主聚众维权事件，调查发现蛋壳公寓存在“租金贷”的情况，由于租金贷存在较大涉稳风险，要求金融监管局与银保监局高度重视并尽快开展排查工作。《通知》显示蛋壳公寓在深圳签约业主1.1万人，房屋1.1万套，现有租客3.15万人。
蛋壳公寓也并非孤案，近些年友客、岚越、小鹰找房等全国多家长租公寓相继爆雷，监管部门对此类租赁模式也早有关注。
2019年12月，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办共六部门发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，针对租赁金融业务提出监管要求。
《意见》提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款；加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆等管控措施。
此外，针对“高进低出”、“长收短付”的经营模式，《意见》提出住建部等部门应加强监管，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
今年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，对住房租赁企业的资质、行为、监督机制及法律责任进行明确规范，该条例是我国住房租赁领域首部条例性规范性文件。此外，成都、西安、重庆等城市也先后发文，要求建立唯一的租房租赁资金监管账户，将3个月以上的租金纳入监管范围，将有助于堵上长租公寓监管漏洞。
（文中李泽、田诺为化名）
本文素材来自互联网
